Kreditwürdigkeit bei Baufinanzierungen – Erhalte ich ein Darlehen für meinen Traum?

Vor der Vergabe von Darlehensmitteln für Eure Traumimmobilie steht die Kreditwürdigkeitsprüfung an. Wie die Banken die Kreditwürdigkeit bei Baufinanzierungen prüft und wie Ihr böse Fehler vermeidet, zeigen wir Euch hier.

Inhaltsverzeichnis

Kreditwürdigkeit – Was ist das?

Die Bonität setzt sich aus dem Punkt „Kreditfähigkeit“ und dem Punkt „Kreditwürdigkeit“ zusammen.

Unter der Kreditfähigkeit versteht man die gesetzlich definierte Fähigkeit, Kreditverträge rechtswirksam abschließen zu können. Kreditfähig sind…

… natürliche Personen,

  • wenn sie unbeschränkt geschäftsfähig sind
  • wenn sie nicht unter Betreuung stehen
  • wenn kein Einwilligungsvorbehalt in finanziellen Angelegenheiten angeordnet ist

… juristische Personen (z. B. GmbH, AG),

  • wenn sie ein Organ (z. B. Geschäftsführer, Vorstand, Prokurist) sie rechtswirksam vertreten darf.

… nichtrechtsfähige Personengemeinschaften (z. B. GbR, Erbengemeinschaft)

  • wenn die Zustimmung aller Beteiligten und
  • die Verpflichtung aller als Gesamtschuldner im Kreditvertrag vorliegt
Kreditwürdigkeit bei Baufinanzierungen

Bei der Kreditwürdigkeitsprüfung, die für die Kreditinstitute vom Gesetzgeber (§18a KWG) zwingend vorgeschrieben ist, prüft die Bank ob Ihr sowohl persönlich als auch wirtschaftlich fähig seid, die an Euch verliehenen Darlehensmittel wieder ordnungsgemäß an die Bank zurückzuzahlen. Dies hat eine doppelte Schutzfunktion: Zum einen schützt sich die Bank vor Zahlungsausfällen. Aber aus Verbrauchersicht ist die zweite Schutzfunktion noch wichtiger: Die Bonitätsprüfung soll Euch vor einer Überschuldung schützen und Euch davor bewahren, dass Euer Traum zum Albtraum wird.

Eine bessere Bonität steigert Eure Chancen, eine Baufinanzierung zu erhalten. Mit einer besseren Bonität erhaltet Ihr auch bessere Konditionen als jemand mit einer schlechteren Kreditwürdigkeit, da Banken ihr statistisches Ausfallrisiko mit einem Risikoaufschlag in den Zinssatz einpreisen.

Kreditwürdigkeit – Welche Punkte sind wichtig und werden betrachtet?

Die Bank holt sich verschiedenste Informationen sowohl von Euch direkt als auch aus externen Quellen (z. B. von der Schufa), um eine qualifizierte Bonitätsprüfung durchführen zu können. Welche Kriterien Eure Kreditwürdigkeit beeinflussen, stellen wir Euch hier einmal vor:

Einkommen
Ihr müsst der Bank Eure Einkommenssituation durch aussagekräftige und aktuelle Unterlagen offenlegen, um darlegen zu können, dass Ihr Eure Baufinanzierung auch bedienen könnt. Zu den Unterlagen gehören Eure Gehaltsabrechnungen, Rentenbescheide oder auch Nachweise über Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtungen.
Von Eurem Haushaltsnettoeinkommen wird die Bank maximal 35 Prozent als monatliche Höchstrate ansetzen. Gemäß der Verbraucherkreditlinie muss der Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit ein ausreichendes Einkommen erwirtschaften, dass die ordnungsgemäße Bedienung der Darlehensraten sicherstellt. Das bedeutet, je geringer das monatliche Einkommen ist, umso schwerer wird es, eine passende Baufinanzierung zu erhalten und zu stemmen. Um das geringere Einkommen zu kompensieren, muss dann entweder mehr Eigenkapital eingebracht werden und/oder zusätzliche bzw. höhere Sicherheiten gestellt werden.
Vermögen und Eigenkapital
Wenn Ihr bereits Vermögen z.B. in Sparverträgen, Wertpapierdepots oder weiteres Immobilienvermögen aufgebaut habt, wirkt sich dies auf Eure Bonität sehr positiv aus. Zumal hieraus auch das für die Baufinanzierung notwendige Eigenkapital gestemmt werden kann.
Bei Baufinanzierungen ist das Eigenkapital, das Ihr in Euer Traumobjekt einbringen werdet, ein äußerst wichtiger Finanzierungsbaustein. Je mehr Eigenkapital Ihr in die Finanzierung einbindet, umsso besser können die Euch angebotenen Konditionen ausfallen. Unsere Baufinanzierungsspezialisten helfen Euch bei der Finanzierungsplanung und –gestaltung den für Euch optimalen Eigenkapitaleinsatz zu ermitteln und zu berücksichtigen.
Banken berücksichtigen nicht nur Geldmittel als Eigenkapitalseinsatz sondern auch Eigenleistungen – die sogenannte Muskelhypothek – als Eigenkapitalersatz. Bei der Bewertung Eurer Eigenleistungen aus der Sicht der Banken helfen Euch unsere Spezialisten sehr gern weiter.
Alter
Grundsätzlich können nur Volljährige einen Darlehensvertrag eingehen. Sobald Euer Eintritt in das Rentenalter immer näher rückt, wird es auf Grund der Einkommensbetrachtung nach dem Renteneintritt schwieriger. Da ältere Darlehensnehmer gegenüber jüngeren oftmals aber in der Zeit vor dem Renteneintritt ein höheres Einkommen aufweisen und auch länger die Möglichkeit hatten, Vermögen aufzubauen, ist auch eine Finanzierung für Best Ager darzustellen. So könnt Ihr selbst mit über 50 noch Euren Traum vom eigenen Heim erfüllen.
Familienstand und Kinder
Wenn Ihr verheiratet seid bzw. in einer eingetragenen Partnerschaft lebt, stehen die Chancen schon mal sehr gut, da Ihr in einer gefestigten Familienstruktur lebt und oftmals stehen Euch dann auch zwei Einkommen zur Bestreitung des Lebensunterhaltes und somit auch zur Bedienung von Darlehensraten zur Verfügung.
Aber auch wenn Ihr Single seid, steht Euch der Traum von einer eigenen Immobilie offen, wenn Ihr über ein gutes Einkommen verfügt und die Schufa-Auskunft ebenfalls einwandfrei ausfällt.
Wenn Ihr Kinder habt, haben diese ebenfalls Einfluss auf Eure Bonität. Zum einen erhöhen sich die Lebenshaltungskosten bzw. die Haushaltsausgaben und somit verringert sich der freiverfügbare Betrag, der in die Baufinanzierung monatlich gesteckt werden kann. Beim Kindergeld habt Ihr die Chance, dass es in die Haushaltsrechnung positiv als Einkommensbaustein angerechnet werden kann. Die Voraussetzung hierfür ist, dass Eure Kinder relativ jung sind und somit das Kindergeld noch längerfristig an Euch gezahlt wird. Hier sind die Regelung nun von Bank zu Bank äußerst unterschiedlich.
Beschäftigungsart
Bei der Prüfung Eurer Bonität, wird auch die Beschäftigungsart und die Beschäftigungsdauer betrachtet und bewertet.
Wenn Ihr als Angestellter im öffentlichen Dienst oder als Beamter tätig seid, möchte ich Euch gratulieren… Ihr habt sehr gute Chancen aufgrund Eures sicheren Beschäftigungsverhältnisses eine günstige Baufinanzierung zu bekommen.
Auch Angestellte in privatwirtschaflichen Unternehmen haben sehr gute Chancen auf eine gute Baufinanzierung. Bei Arbeitern hängt es von der Höhe des Lohns und der einzelnen Lohnbestandteile und Zulagen ab, wie hoch Eure Chance auf eine Baufinanzierung ist und ob Ihr eventuell zusätzliche Sicherheiten stellen müsst. Bei der Beurteilung stehen Euch unsere Baufinanzierungspezialisten gerne zu Seite.
Selbst wenn Ihr selbstständig seid oder als Freiberufler tätig seid, braucht Ihr Euren Traum vom eigenen Heim nicht abschreiben. Da Ihr oft ein unregelmäßiges Einkommen habt, benötigt die Bank meistens Einkommensnachweise der letzten drei Jahre, z. B. Gewinn- und Verlustrechnungen, Bilanzen, Einkommensteuererklärungen. Unsere Baufinanzierungspezialisten werten Eure Einkommensunterlagen aus und überprüfen für Euch, wie Ihr Euren Traum vom Eigentum auch als Selbstständiger verwirklichen könnt.
Das Finanzierungsobjekt
Bei der Betrachtung Eurer Traumimmobilie möchte die Bank sicherstellen, dass diese selbst im Fall einer Verwertung genug wert ist, dass aus dem Verkaufserlös im Notfall auch die Darlehensmittel wieder zurückgeführt werden können. Hierzu nimmt die Bank eine Wertermittlung Eurer Immobilie vor bzw. lässt diese vor der Darlehenszusage durch einen unabhängigen Gutachter besichtigen und bewerten.
Hierbei werden vor allen der aktuell Zustand, die Art und Größe des Objektes, das Alter, die Ausstattung und die Lage berücksichtigt. Aufgrund dieser Daten wird ein Verkehrswert – also der Wert, den die Immobilie unter üblichen Bedingungen am Markt erzielt – ermittelt. Daraus berechnet die Bank den Beleihungswert der Immobilie. Dieser stellt aus der Sicht der Banken einen Wert dar, der die langanhaltende und nachhaltige Wertermittlung Eurer Traumimmobilie berücksichtigt. Hierzu sind die Kreditinstitute vom Gesetzgeber her verpflichtet. Der Verkehrswert ist die Obergrenze für den zu ermittelnden Beleihungswert. Oftmals berücksichtigen die Banken einen Sicherheitsabschlag, so dass der Beleihungswert zehn bis fünfzehn Prozent unter dem vorher ermittelten Verkehrswert liegt.
Zusatzsicherheiten
Neben der zu finanzierenden Immobilie als Sicherheit, können Zusatzsicherheiten Eure Chancen auf eine Baufinanzierung erhöhen. Als Zusatzsicherheiten können u. a. weitere unbelastete Immobilien, Wertpapierdepots oder Kapitallebensversicherungen dienen.
Schufa-Auskunft
Zusätzlich zu den oben genannten Punkten beziehen Kreditinstitute Informationen aus Auskunfteien wie die Schufa oder Creditreform in die Bonitätsprüfung mit ein. Hier werden vor allem Daten zu Eurem Zahlungsverhalten gesammelt und aufbereitet. Es geht den Banken hierbei vor allem darum, ob Ihr Eure Verträge immer ordnungsgemäß und pünktlich erfüllt und die daraus resultierenden Rechnungen beglichen habt. Darüber hinaus erhalten die Banken Informationen, ob Ihr weitere Kredite und/oder Konten bei anderen Banken habt. Diese Auskunfteien fassen all diese Daten zusammen und ermitteln daraus einen Score, der Eure Kreditwürdigkeit repräsentieren soll und voraussagen soll, ob Ihr wirtschaftlich in der Lage seid, Kredite zurückzuführen.

Bonitätsprüfung – Welche Unterlagen benötigen Banken hierfür?

Um Eure Bonität überprüfen zu können, benötigen Banken eine Vielzahl an Dokumenten, wobei es auch hier je nach Bank zu Unterschieden kommen kann. Grundsätzlich lassen sich Banken für die Prüfung Eurer Kreditfähigkeit und –würdigkeit die folgenden Unterlagen vorlegen:

Kreditwürdigkeit bei Baufinanzierungen
  • Euren Personalausweis oder Reisepass in Verbindung mit einer aktuellen Meldebestätigung
  • Einkommensnachweise der letzten drei Monate
  • Eine Selbstauskunft
  • Eine Vermögensaufstellung mit Kontonachweisen
  • Nachweis über feste monatliche Ausgaben
  • Bei eventuell noch vorhandenen Krediten die Kreditverträge und Kontoauszüge

Diese Aufzählung ist nicht abschließend und kann von Bank zu Bank variieren. Auch hängt es von Eurer persönlichen Situation ab, welchen Unterlagen noch benötigt werden. Unsere Baufinanzierungsspezialisten helfen Eurch dabei, vor der Beantragung Eurer Baufinanzierung die benötigten Unterlagen zusammenzutragen und diese vor der Einreichung aus der Bankensicht heraus zu überprüfen.

Kreditwürdigkeit – Hat diese Einfluss auf den Zinssatz?

Je besser die Bank Eure Bonität einschätzt, um größer ist die Chance, dass Ihr die gewünschte Baufinanzierung erhaltet. Auch geht mit einer besseren Bonität grundsätzlich ein besserer Zinssatz einher, da sich Banken das statistische Kreditausfallrisiko durch Zinsaufschläge bezahlen lassen. Eine gute Bonität kann somit dafür sorgen, dass Ihr über die Darlehenslaufzeit mehrere tausend Euro durch einen niedrigeren Zinssatz gegenüber Kunden mit einer schlechteren Bonität spart.

Kreditwürdigkeit – Kann ich diese auch schon vor Beantragung einschätzen lassen?

Nachdem der Entschluss getroffen wurde, sich den Traum vom eigenen Heim zu erfüllen, geht es darum die eigene Bonität einzuschätzen. Bevor Ihr nun gleich zu Eurer Hausbank geht, solltet Ihr einen Kassensturz machen und eine Aufstellung all Eurer monatlichen Einnahmen und Ausgaben – die sogenannte Haushaltsrechnung – vornehmen. Ihr solltet sich auch eine Eigenauskunft von der Schufa anfordern. Dies ist einmal pro Kalenderjahr kostenfrei möglich.  Mit diesen Unterlagen empfehlen wir Euch, Euch an einen unserer Baufinanzierungsspezialisten zu wenden. Wir helfen Euch dabei zu überprüfen, ob Eure Bonität für eine Immobilienfinanzierung ausreicht und welche Bank zu Eurem Traum und Euch am besten passt.

Gerne begleiten wir Euch von der ersten Idee an Euer eigenes Heim bis weit über den Einzug in Euer neues Zuhause hinaus in allen Fragen rund um die Finanzierbarkeit, Darlehensgestaltung und Finanzierung. Fordert einfach einen unverbindlichen Vorschlag für Eure Baufinanzierung bei uns an und Euer Berater wird sich innerhalb von 24 Stunden bei Euch melden.

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