Tipps für eine optimale Anschlussfinanzierung

Ihr habt Euch bereits den Traum vom eigenen Heim verwirklicht und nun läuft die Zinsbindung der ersten Baufinanzierung aus. Ihr benötigt nun eine optimale Anschlussfinanzierung. Prolongation? Umschuldung? Forward-Darlehen? Wenn Ihr Euch rechtzeitig informiert und aktiv werdet, könnt Ihr viel Geld sparen und dieses für andere Träume einsetzen. Wir zeigen Euch, was Ihr dabei beachten solltet und welche Möglichkeiten, Risiken und Chancen bestehen.

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Inhaltsverzeichnis

• Anschlussfinanzierung – Was ist das?
• Wann sollte ich mich mit der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen?
• Zutaten für Eure optimale Anschlussfinanzierung
• Anschlussfinanzierung! Aber wie?
• Anschlussfinanzierung – Welche Kosten kommen auf mich zu?
• Kann ich auch schon früher eine Anschlussfinanzierung vereinbaren?
• Anschlussfinanzierung – Wir helfen Euch weiter!

Anschlussfinanzierung – Was ist das?

Für Eure Traumimmobilie habt Ihr ein Darlehen abgeschlossen. In der Zwischenzeit seid Ihr eingezogen, habt Euch eingelebt und die Zeit in Euren eigenen vier Wänden genossen. Außer den monatlichen Raten erinnert Euch nichts mehr an den aufgenommen Kredit. Wie lange diese Zeit ist, ist davon abhängig, welche Sollzinsbindung Ihr mit der Bank für Eure Erstfinanzierung vereinbart habt. Während dieser Zeit bleiben die Zinsen und die übrigen Bedingungen unveränderlich. Grundsätzlich sind dies zwischen 5 und 25 Jahre. Irgendwann stellt Ihr fest, dass die Zeit wie im Traum vergangen ist und die Sollzinsbindung sich dem Ende nähert.

Nach Ablauf der Zinsbindung ist das Darlehen in den meisten Fällen noch nicht abbezahlt. Es besteht meistens noch eine beachtliche Restschuld. Habt Ihr Euch Euren Traum vor 15 Jahren mit einem Darlehen über 250.000 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahren, zu einem Zinssatz von 4 Prozent pro Jahr und mit einem Tilgungssatz von 2 Prozent erfüllt, beläuft sich die Restschuld nun zum Ende der Zinsbindung noch auf ungefähr 139.000 EUR.

Um diese Restschuld noch zu tilgen, benötigen Ihr in den meisten Fällen nach Ablauf der Zinsbindung ein neues Darlehen – Eure Anschlussfinanzierung.

Wann sollte ich mich mit der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen?

Wenn Ihr Euch rechtzeitig mit dem Thema Anschlussfinanzierung auseinandersetzt, könnt Ihr bares Geld sparen und so entweder die monatliche Rate senken oder schneller die Restschulden tilgen.

Grundsätzlich sind die Finanzierungsbanken durch den Gesetzgeber dazu verpflichtet, Euch spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot für die Anschlussfinanzierung zu unterbreiten. Wir empfehlen Euch, sich schon viel früher mit diesem Thema auseinanderzusetzen. Bereits fünf Jahre bevor die erste Zinsbindung abläuft, wird es Zeit, sich mit diesem Thema zu beschäftigen.

Selbst wenn Ihr noch ca. sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung Euch aktiv mit der Anschlussfinanzierung auseinandersetzt, habt Ihr ausreichend Zeit, neben dem Angebot Eurer jetzigen Finanzierungsbank noch Offerten weiterer Banken einzuholen und zu vergleichen. Auch wenn es der einfachste Weg ist, das Angebot der jetzigen Finanzierungsbank anzunehmen, ist es oft nicht der günstigste.

Wie lange läuft noch die Zinsbindung?

Zutaten für Eure optimale Anschlussfinanzierung

Der Aufbau Eurer Anschlussfinanzierung unterscheidet sich im Grunde nicht von der Erstfinanzierung. Seit dem Zeitpunkt, dass Ihr Euch Euren Traum vom eigenen Heim erfüllt habt, hat sich viel verändert. Nicht nur das Zinsniveau sondern vor allem in Eurem Leben. Eure Familie hat Zuwachs bekommen, die Kinder sind groß geworden oder Ihr habt einen neue Job. So wie sich Euer Leben verändert hat, ist es nun an der Zeit die Anschlussfinanzierung Euren neuen Verhältnissen anzupassen.

Um Eure Anschlussfinanzierung optimal auf Eure neuen Lebensverhältnisse auszurichten, solltet Ihr auf diese vier Zutaten achten:

Zinsen

Habt Ihr Eure Baufinanzierung im Jahr 2008 abgeschlossen, wurden noch Sollzinsen von rund 5 Prozent aufgerufen. Zehn Jahre später waren es nur noch zwischen 1 und 2 Prozent. So sind momentan Anschlussfinanzierungen äußerst günstig. Sollte nun ein langfristiger Zinsanstieg erwartet werden, könnt Ihr mit einem Forward-Darlehen die aktuell niedrigen Zinsen für Eure Anschlussfinanzierung für die Zukunft sichern.

Sollzinsbindung

Im Hinblick auf die zu erwartenden Hypothekenzinsen sollte man die neue Zinsbindungsperiode planen. Wenn zukünftig mit fallenden Zinsen gerechnet wird, solltet Ihr eine kurze Sollzinsbindung bevorzugen, um dann bei der nächsten Anschlussfinanzierung von diesen niedrigen Zinsen profitieren zu können. Sind jedoch steigende Zinsen zu erwarten oder das Zinsniveau ist bereits auf niedrigem Niveau, so solltet Ih diese Zinsen möglichst langfristig sichern.

Tilgung

Zinsen…Zinsen…Zinsen und an die Tilgung denken! Macht bitte nicht den Fehler und orientiert Euch nur an den Zinsen. Was nutzen Euch niedrige Zinsen, wenn sich durch eine zu niedrige Tilgung die Rückzahlung Eurer Darlehen in die Länge zieht und die Zinssumme unterm Strich weitaus höher ausfällt?

Bei der Planung Eurer Anschlussfinanzierung solltet Ihr Euer Augenmerk auch auf die aktuelle persönliche Situation legen und den Tilgungssatz dementsprechend anpassen. Haben Ihr z. B. zwischenzeitlich ein höheres Einkommen als zu Beginn Eurer Baufinanzierung, könnt Ihr diese „überschüssigen“ Mittel zum Beispiel in eine höhere Tilgung einbringen und somit Euer Darlehen schneller zurückzahlen und somit viel Geld für andere Träume zur Verfügung haben.

Sondertilgungen

Ihr erhaltet Bonizahlungen? Weihnachtsgeld? Andere außerplanmäßigen Zahlungen? Warum nicht in eine Sondertilgung investieren? Banken bieten Euch meistens Sondertilgungsmöglichkeiten um die fünf Prozent der Darlehenssumme an. Durch diese Sondertilgungsmöglichkeiten könnt Ihr Eure Zinszahlungen weiter senken und Eure Darlehen schneller zurückzahlen.

Anschlussfinanzierung! Aber wie?

Ihr habt die ersten Jahre immer ordnungsgemäß Eure Raten bezahlt und somit Eure Kreditwürdigkeit bewiesen! Herzlichen Glückwunsch – Ihr seid für die Banken ein attraktiver Kunde, der sich nun um eine Anschlussfinanzierung bemüht. Eure Schulden habt Ihr zu einem Teil zurückgeführt und die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt hat dafür gesorgt, dass Euer Traumobjekt auch im Wert gestiegen ist. Nun geht es darum, die nächsten Schritte zu gehen. Ihr habt nun die Möglichkeit, bei Eurer Anschlussfinanzierung aus drei Optionen zu wählen: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen. Im folgenden Abschnitt könnt Ihr Euch zu diesen Optionen ein näheres Bild machen insbesondere auch zu den Chancen und zu den Risiken.

Prolongation – Alles bleibt wie es ist! Oder doch nicht?

Bei der Prolongation verlängert Ihr einfach Euer jetziges Immobiliendarlehen bei Eurer derzeitigen Bank. Das heißt nicht, dass Ihr die Konditionen von vor zehn, fünfzehn oder gar zwanzig Jahren erhaltet, sondern mit aktualisierten Zins- und Tilgungssätzen. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ist Eure jetzige Finanzierungsbank gesetzlich dazu verpflichtet, Euch mitzuteilen, ob sie mit Euch die Immobilienfinanzierung verlängern möchte oder auch nicht und Euch ein entsprechendes Angebot für eine Anschlussfinanzierung unterbreiten. Meistens ist dieses Angebot jedoch teurer als entsprechende Angebote anderer Kreditinstitute. Somit solltet Ihr nicht vorschnell dieses Angebot annehmen, sondern das Angebot mit den Konditionen anderer Banken vergleichen.

Sollte für Euch ein Wechsel nicht in Frage kommen, könnt Ihr durch die Alternativangebote und dem Verweis auf diese trotzdem noch mit Eurer aktuellen Bank verhandeln und mit etwas Glück einen besseren Zinssatz rausholen. Ein weiterer Pluspunkt bei der Prolongation ist, dass Eure derzeitige Bank weiß, dass Ihr ein verlässlicher Partner seid und wird in der Regel Eure Bonität nicht erneut prüfen.

Umschuldung – Andere Banken haben auch schöne Konditionen

Bei der Umschuldung heißt es Abschied nehmen. Abschied von Eurer jetzigen Finanzierungsbank, denn mit Ende der Zinsbindung endet auch die Bindung an Eure derzeitige Bank. Das heißt, Ihr könnt Euch nun frei über die Fortführung Eurer Baufinanzierung informieren und Euch anschließend für das optimalste Angebot entscheiden. Auch hier gilt: Der frühe Vogel fängt den Wurm. So sollten Ihr bereits sechs bis zwölf Monate vor Ende der aktuellen Zinsbindung anfangen, Euch erste Angebote von anderen Kreditinstituten für Eure Anschlussfinanzierung einzuholen. Dies gibt Euch ausreichend Zeit, die Konditionen zu vergleichen und Euch anschließend zu entscheiden.

Entgegen zur Prolongation wird die neue Bank wieder eine Bonitätsprüfung vornehmen, um Euch näher kennenzulernen und zu sehen, ob Ihr zueinander passt. Weiterhin fallen Gebühren für die Übertragung der Grundschulden und für den Notar an. Obwohl dies im ersten Moment abschreckend klingt, lohnt sich eine Umschuldung bereits bei einem um wenige Prozentpunkte geringeren Zinssatz. So spart Ihr mit wenigen Hundert Euro mehrere Tausend Euro an Zinskosten. Übrigens: Viele Banken übernehmen diese anfallenden Kosten, um Euch als Kunden zu gewinnen.

Forward-Darlehen – Heute schon an morgen denken.

Eure Zinsbindung läuft noch ein paar Jahre und es wird zukünftig mit steigenden Zinsen gerechnet? Hier bietet sich für Euch ein Forward-Darlehen an. Es handelt sich um eine Anschlussfinanzierung, die Ihr bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf Eurer jetzigen Zinsbindung abschließen könnt. So könnt Ihr Euch die aktuell niedrigen Zinsen für Eure Anschlussfinanzierung in der Zukunft sichern. Mit dem jetzt abgeschlossenen Forward-Darlehen wird dann die Restschuld Eures aktuellen Darlehens zum Ende der Zinsbindung abgelöst und Ihr bedient ab diesen Zeitpunkt das Forward-Darlehen.

Die Sicherung des aktuellen Zinssatzes für die Zukunft lassen sich die Banken in Form eines Zinsaufschlages bezahlen. Dieser Aufschlag liegt meist zwischen 0,01 und 0,02 Prozent pro Monat der Forwardzeit. Je länger die Zeit bis zum Ende der Zinsbindung ist, umso mehr erhöht sich dieser Aufschlag.

Ein weiteres Risiko bergen Forward-Darlehen, das unter der Prämisse „Pacta sunt servanda – Verträge sind einzuhalten“ bezeichnet werden kann. Sollte trotz der Erwartung steigender Zinsen, die zum Auszahlungszeitpunkt des Forward-Darlehens aktuellen Zinsen niedriger sein, als die im Forward-Darlehen vereinbarten Zinsen, seid Ihr verpflichtet, diesen Vertrag einzuhalten. Das heißt, Ihr könnt auf das Forward-Darlehen dann nur gegen Zahlung einer Nichtabnahmeentschädigung verzichten. Das gleiche gilt auch, sollte sich seit Abschluss des Forward-Darlehens Eure Lebenssituation zum Beispiel durch Scheidung oder Arbeitslosigkeit ändern.

Grundsätzlich lohnt sich der Abschluss eines Forward-Darlehens dann, wenn alle Zinsprognosen sagen, dass zum Ende Ihrer Zinsbindung die Zinsen im Vergleich zu den aktuellen Zinssätzen steigen werden.

Anschlussfinanzierung – Welche Kosten kommen auf mich zu?

Ob überhaupt Kosten und wenn ja, in welcher Höhe in Bezug auf Eure Anschlussfinanzierung auf Euch zukommen, hängt vor allem von der Art der Anschlussfinanzierung ab. Grundsätzlich entstehen bei der Prolongation keine weiteren Kosten für Euch, da Eure Finanzierung bei Eurer jetzigen Bank einfach zu aktuellen Konditionen fortgeführt wird.

Bei einer Umschuldung zu einer anderen Bank sieht es da schon anders aus. Hier müssen die Grundschulden auf die neue Bank übertragen werden oder es müssen neue Grundschulden in das Grundbuch eingetragen und die alten gelöscht werden. Die Höhe der damit verbundenen Kosten, ist davon abhängig, in welcher Form die Besicherung erfolgen soll.

• Grundschuldabtretung
  Hier wird die Grundschuld von Eurer jetzigen Bank an die neue Bank übertragen. Dies ist die kostengünstige Variante, da hier für die Abtretung einer Grundschuld in Höhe von z. B. 100.000 Euro nur ca. 200 Euro an Gebühren anfallen. Oftmals werden diese Kosten sogar von dem neuen Kreditinstitut übernommen. Der Aufwand für Euch ist hierbei auch verhältnismäßig gering, da die neue Bank Euch oft die Kommunikation mit der abzulösenden Bank, dem Notar und die anfallenden Formalitäten abnimmt.
• Löschung und Neueintragung der Grundschuld
  Es gibt auch die Möglichkeit, dass bereits bestehende Grundschulden der jetzigen Bank im Grundbuch gelöscht und dann auf die neue Bank eingetragen werden. Dies ist oftmals aufwendig und kostspielig. Bei einer Grundschuld von 100.000 Euro belaufen sich die Gebühren für die Löschung ungefähr auf 200 Euro. Hinzu dann noch die Kosten für die Neueintragung mit rund 663 Euro.
• Forward-Aufschlag
  Neben den Kosten für die Grundschuldübertragung können bei einem Forward-Darlehen weitere Kosten in Form eines höheren Sollzinses für die Anschlussfinanzierung anfallen. Denn die Banken berechnen Euch für die Zeit zwischen dem Abschluss und der Auszahlung des Forward-Darlehens einen Zinsaufschlag, der durchschnittlich circa 0,02 Prozentpunkte pro Monat beträgt. Je länger der Zeitraum bis zur Auszahlung ist, umso höher fällt der Zinsaufschlag aus.

Kann ich auch schon früher eine Anschlussfinanzierung vereinbaren?

Ihr habt Euch ursprünglich für eine lange Zinsbindung von über zehn Jahren entschlossen und seht, dass das aktuelle Zinsniveau viel niedriger ist, als das, was Ihr derzeit bezahlt? Ihr würdet gerne die Bank wechseln, um an diesen niedrigen Zinsen zu partizipieren? Solltet Ihr eine Baufinanzierung mit einer Zinsbindung von fünfzehn oder mehr Jahren ursprünglich vereinbart haben, gibt es für Euch noch eine Möglichkeit an den niedrigen Zinsen teilzuhaben.

Die Grundlage hierfür steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Denn sollte Euer Kredit bereits seit  Jahren laufen und es gab in dieser Zeit keinerlei Veränderungen an der Vertragsgestaltung, steht Euch gem. § 489 BGB zehn Jahre nach Vollauszahlung ein Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zu. Das heißt, dass Ihr ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung aus Eurer alten Finanzierung rauskommen und in eine günstige Anschlussfinanzierung wechseln könnt. Dies gilt selbstverständlich dann auch für die Anschlussfinanzierung.

Anschlussfinanzierung – Wir helfen Euch weiter!

Gern helfen wir Euch bei der Planung und Suche nach Eurer optimalen Anschlussfinanzierung weiter. Wir behalten für Euch den Durchblick und stimmen zusammen mit Euch Eure Anschlussfinanzierung auf Euer Leben ab. So habt Ihr den Rücken frei und könnt Sie um Eure Träume kümmern – wir kümmern uns um Eure Baufinanzierung. Fordert einfach einen unverbindlichen Vorschlag für Eure Anschlussfinanzierung bei uns an und Euer Berater wird sich innerhalb von 24 Stunden bei Euch melden.

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